الانترنت

المصرفي

شركات

 

الانترنت

المصرفي

افراد 

 

 التمويل

 

  ارائكم

 

 

 

  • الدولار شراء : 6.4140 بيع  : 6.4461  
    1
  • ج.استرليني شراء : 9.9558 بيع :10.0056  
    9
  • يورو شراء :  7.0567  بيع : 7.0920  
    1
  • ر.سعودي شراء : 1.7104 بيع : 1.7190  
    3
  • ف.سويسري شراء : 6.6617 بيع : 6.6950  
    6
  • د.اماراتي شراء:1.7464  بيع:  1.7551  
    4
  • ي.ياباني شراء : 0.0518 بيع : 0.0521  
    7

 


                                                                                                                 
    بسم الله الرحمن الرحيم

 

( عضو صندوق ضمان الودائع المصرفية )

  (منتدى مصـرفــى حــول تحديات  و مستقبل التمويل العقارى فــى السودان)

دارسة حاله  البنك العقاري في التمويل العقاري

مقدمة :

                                                                                     يقول تعالى ( والله جعل لكم من بيوتكم سكناً )

                                                                                                     صدق الله العظيم

 يعتبر عنصر التمويل وتوفير مصادره المختلفة من أهم العناصر التى تؤثر تأثيرا كبيرا على القطاع العقارى حيث يمثل التمويل العمود الفقرى فى كل مراحل المشاريع المختلفة بدأ من تحديد الأرض الملائمة للمشروع وإجراء أعمال المساحه اللازمة لها ثمّ تخطيطها وتقسيمها وبعد ذلك مدها بالخدمات الأساسية والبنيات التحتية وصولاً إلى مرحلة التشييد .  ويندرج تحت محور التمويل العقاري عدد من مكونات قطاع البناء والتشييد والتي يمكن تلخيصها في القطاعات التالية:

§   القطاع السكني.

§    القطاع الصناعي.

§   القطاع التجاري.

§   القطاع الخدمي والاداري (البنيات التحتية والمرافق العامة).

           ويشغل القطاع السكني مكاناً  هاماً في قطاع البناء والتشييد إذ  تحتل قضية الحاجة إلى المأوى موقعاً  متقدماً من سلم أولويات الأنسان حيث تأتى الحاجة إلى المأوى مباشرةً بعد الحوجة إلى الغذاء والكساء لما له من ضرورة فى إستقرار الفرد والأسرة على حد السواء بإعتبار أن السكن يمثل أحد المتطلبات الأساسية للأنسان فهو يوفر له الحماية من الظروف البيئية ومخاطر الطبيعة ويمنحه الطمأنينه المادية والمعنوية مما يقوى فيه روح الإنتماء للأرض والوطن .

         وبالتالى يظل القطاع العقارى من القطاعات الإقتصادية ذات الأولوية لا لكونه يغطى الحاجة السكنية ويعمل عل تحسين مستوى معيشة الفرد، بل يتعداه إلى كونه إحدى القطاعات المحركة للإقتصاد الوطنى من خلال مساهمة عملية الإسكان فى :

·    رفع إنتاجية العاملين فى القطاعات المختلفة خاصةً الصناعات المرتبطة بالبناء من خلال تحسين الوضع الإجتماعى والإقتصادى ورفع القدرة الإستعابية للعماله.

·    حفز السكان على التوفير والإدخار ومن ثمً تقليل الإستهلاك من أجل الحصول على السكن .

·       تنمية القطاع المالى من حيث زيادة الطلب على خدماته المالية وذلك لكبر حجم الإستثمارات الموظفة فى قطاع الإسكان .

·       تنمية القطاع الصناعى من خلال خلق وتشجيع صناعة مستلزمات البناء المختلفة .

     ومن المعلوم إن مشكلة الإسكان فى معظم دول العالم المتقدمة منها والنامية هى المشكلة الأولى والملحه التى تبحث الدول والحكومات فى إيجاد الحلول لها وتتفاوت هذه الحلول من دوله إلى أخرى تبعاً للظروف التى ساهمت فى خلق مشكلة السكن والتى أحتلت أهمية كبرى فى خطط التنمية الإقتصادية والإجتماعية لهذه الدول .

             وإنطلاقاً من مجمل هذه الإعتبارات واستصحابا لدور البنك العقاري الرائد في التمويل العقاري وبخاصة تمويل السكن، سوف نستعرض فى هذه الورقة الآتى :

·       مشكلة السكن والإحتياجات السكنية فى السودان .

·       التمويل العقارى الواقع والتحديات .

·       تجربة البنك العقارى فى تمويل مشروعات الإسكان .

·       مشاكل وتحديات القطاع العقارى .

·       الحلول والرؤى المستقبلية للقطاع العقارى .

1-مشكلة السكن والإحتياجات السكنية فى السودان :

      أظـهــر التعداد السكانى الأخيـر للعام 2008م إن عــدد سكـــان السـودان بلغ 39.145 مليـون نسمــه

( قبل إنفصال الجنوب) ، وأن نسبة سكان الحضر من جملة السكان حوالى 29.5% وأن معدل النمو السكانى السنوى قدر بحوالى 2.827 فى الفترة من 1993 -2008م  أنظر الجدول رقم (1) .

تعداد السكان فى السودان بناءً على تقديرات تعداد 1993 وتعداد 2008م

السنه

التعـداد

2004

34.512   مليون نسمه

2005

35.397   مليون نسمه

2006

36.297   مليون نسمه

2007

37.239   مليون نسمه

2008

39.154  مليون نسمه

       ۞  المصدر: الجهاز المركزى للإحصاء   :-جدول رقم  (1)

      كما أثبتت الإحصاءات المتوافرة أن معدلات الهجرة السنوية تجاه العاصمة يمثل نسبة 4.9% فى حين أن معدلات الهجرة إلى المراكز الحضرية الأخرى يفوق 2% حيث يوجد فى السودان أكثر من

(23) مدينة أو مركز حضرى يفوق سكانها الـ 50 ألف نسمه ، بلغ تعداد السكان فى العاصمة القومية -الخرطوم – أم درمان – بحرى نحو 5.274 نسمه أى ما يعادل 13.5% من مجموع سكان الولايات الشمالية والذى يعادل نسبة 78% من مجموع سكان السودان  ، حيث بلغ إجمالى مجموع سكان الولايات الشمالية 30.894 ألف نسمه ومجموع سكان الولايات الجنوبية 8.260 ألف نسمه أى ما يعادل نسبة 21% من مجموع سكان السودان. ونعني بمجموع إجمالي سكان الولايات الشمالية هي الولايات التابعة لحكومة السودان الان – قبل الانفضال بموجب أتفاقية السلام الشامل بين الشمال والجنوب عام 2005م وهذا ينطبق علي مجموعة سكان الولايات الجنوبيه  .

     وقد أحتلت مدينة الخرطوم  الكبرى المرتبة رقم (53) عالمياً فى العام 2007م ومن المتوقع أن تكون فى المرتبة رقم (44) عالمياً فى العام 2025م من حيث تعداد السكان .         

  وحسب إحصائيات التعداد السكانى للعام 2008م فأن الكثافة السكنية فى المراكز الحضرية متدنية مقارنةً بالمستويات العالمية ويعزى ذلك إلى المساحة الشاسعة التى يتمتع بها السودان ، وتبين هذه الإحصاءات أن مشكلة السكن فى السودان تتعاظم وتزيد فى المدن الكبرى وخاصةً فى ولاية الخرطوم بإعتبارها أكبر مركز حضرى وأكثر المدن كثافة سكانية مما يولد أزمه فى إيجاد السكن الملائم والمناسب الذى تتوافر فيه مقومات السكن الصحى .

        ووفقاً لتقرير السودان فى مؤتمر الموئل الثانى والــــــــــــذى عقد فى استنبول العـــــام  1996 قُدرت الإحتياجات الإسكانية الناتجه من النمو السكـــــــــــانى فى المدن حتى العام 2000م بأنها سوف تكون حوالى 678.377 ألف وحده سكنية منها حوالى  577.188 ألف وحده سكنية فى المدن الكبرى .

كما خلص مؤتمر الحالة الراهنة للسكن الحضرى فى الوطن العربى الذى عقد بالخرطوم فى عام 1998 بإن الإحتياجات الإسكانية للمدن السودانية والتى يزيد سكانها عن الـ 50 ألـــــــف نسمه يتوقع أن تكون فى الفترة من 2007 إلى 2012 حوالى 923.610 وحـــــدة سكنية ومؤخر ثمّ تقدير الإحتياجات الإسكانية فــــى السودان حتى عـــــــــام 2012 مـــــــــا يعادل 1.500.000 وحــــــــده سكنية . .أنظر الجدول رقم (2)

 

الإحتياجات الإسكانية الناتجة عن الزيادة السكانية بمراكز الحضر التى يزيد سكانها عن 50 ألف نسمة

 

م

المدينـة

2002 – 2012م

1

الخرطوم الكبرى

1.0441.198  وحده سكنية

2

بورتسودان

36.495        وحده سكنية

3

مـدنـى

11.778       وحده سكنية

4

كســلا

19.434       وحده سكنية

5

الأبيـض

52.926       وحده سكنية

6

القضـارف

32.130       وحده سكنية

7

عطبــره

3.588         وحده سكنية

8

الجنينــة

16.632       وحده سكنية

9

سنــار

8.061         وحده سكنية

10

نيــالا

73.026        وحده سكنية

۞     المصدر: الصندوق القومى للإسكان والتعمير : - جدول رقم  (2)

 

        أما فيما يخص العجز فليست هنالك إحصائيات دقيقة تبين نسبة العجز فى الرصيد السكنى المتراكم من السنوات السابقة ولكن هنالك إحصائيات قدرت العجز فى عام 1978 بحوالى 103 ألف وحدة سكنية ، وفى العام 1998م قدر العجز فى الرصيد السكنى بحوالى 190 ألف وحدة سكنية ،  وفى العام 2000م قدر العجز فى الرصيد السكنى بحوالى 220 ألف وحدة سكنية نلاحظ ان رصيد العجز السكنى المتراكم فى تصاعد مستمر  .

       ايضاً هنالك بعض الإحتياجات السكنية الناتجة من تهالك وتآكل الوحدات السكنية حيث أشارت الإحصاءات أنه يعادل حوالى 2% من المساكن المشيدة بمواد ثابتة و 6% بمواد شبه ثابتة وأن حوالى 30% من المساكن المشيدة يحتاج إلى تأهيل وصيانة و الدراسة لم تذكر عدد المساكن المشيدة .

         وقد ساهم تدنى مستوى دخل الفرد فى تفاقم أزمة السكن فى السودان فقد أظهرت بعض الدراسات توزيع السكان على ثلاث مستويات دخل حوالى 85% من ذوى الدخل المحدود حوالى 10% من ذوى الدخل المتوسط وحوالى 5% من ذوى الدخل العالى من غالبية السكان ومع إرتفاع تكلفة البناء يصعب على ذوى الدخل المنخفض وهم الغالبية أمتلاك سكن مريح وملائم .

     وقد أورد تقرير السودان الذى قدم فى مؤتمر الموئل الثانى الذى عُقد فى أستنبول عام 1996م أن تكلفة المسكن الحضرى فى المدن السودانية على النحو الآتى :

 

·       مساكن الدرجة الثالثة متوسط التكلفة        = (80 )  ألف جنيه.

·       مساكن الدرجة الثانية متوسط التكلفة        = (150) ألف جنيه.

·       مساكن الدرجة الأولـى متوسط التكلفة       = (250) ألف جنيه .

   والناظر لهذه التكلفة رغم أنها حُددت فى العام 1996م فأنها تمثل عبء كبير على الفرد وخاصةً أن نسبة 85% من السكان من ذوى الدخل المحدود والمنخفض .

             ومماتقدم أعلاه يتضح لنا مدى عمق مشكلة السكن وأن هنالك فجوه كبيرة قائمة بين الإحتياجات الإسكانية لمختلف فئات المواطنين مما يؤكد أن الحاجة السكنية فى السودان تفوق ما هو متاح من المعروض مما  يوضح ان الإمكانيات المتوفرة لهذا القطاع لا تستوعب حركة الطلب ، مما يتطلب إيجاد الحلول التى تساهم بشكل إيجابى وملموس فى تخفيف مشكلة السكن ومهما كانت درجة دقة هذه التقديرات والمعطيات الإحصائية فأنها بلا شك تعبّر عن حجم مشكلة الإسكان فى السودان .

 

 2 - التمويل العقارى الواقع والتحديات :

     يعتبر التمويل الركيزة الأساسية والدعامة الأولى التى يعتمد عليها الإقتصاد بإعتبار أن تحريك القطاعات الإقتصادية المختلفة رهين الأموال والقروض الممنوحة من عدة مصادر تمويلية لذا كان من الضرورى على الدولة تحديد إتجاهات و مسارات التمويل وفقاً لمتطلبات الوضع الإقتصادى .

مؤسسات وآليات التمويل العقارى :

تتكون مؤسسات التمويل العقارى من :

·       الشخصيات الإعتبارية العامه والتى يدخل التمويل العقارى ضمن أغراضها – مثل صناديق المعاشات والصناديق الإجتماعية وشركات التأمين وصناديق الإسكان .

·       شركات ومؤسسات التمويل التى يرخص لها وفق القانون بمنح التمويل العقارى .

·       البنوك التجارية والمتخصصة المسجله لدى البنك المركزى .

·       البنوك المركزية بتقديم الإقراض عبر نافذة تمويل العجز السيولى والتمويل الإستثمارى بصفة المضاربة المطلقة أو المشاركة .

     وسوف نركز فى هذه الورقة على التمويل المصرفى بإعتبار أن المصارف تلعب دوراً أساسياً فى تحقيق التنمية الإقتصادية والإجتماعية وذلك من خلال ما تقدمه من مختلف أنواع الخدمات المصرفية للأفراد والمؤسسات والشركات العامة والخاصة حيث يأتى التمويل المصرفى فى مقدمة الخدمات المصرفية ويشكل أكثر من 60%من جملة الأنشطة المصرفية للمصارف التجارية والمتخصصة .

 

دور البنك المركزى فى ضبط وتنظيم التمويل العقارى :

    بنك السودان المركزى وبصفته الرقابية والإشرافية على الجهاز المصرفى يقوم بإعداد وإصدار السياسة النقدية والتمويلية سنوياً بالإضافة لإصدار المنشورات التى تحدد ضوابط وأسس التمويل المصرفى ، وقد حظرت سياسة بنك السودان التمويلية ومنذ العام 1983 تمويل شراء العقارات بإستثناء العقارات والأراضى المرتبطة بتنمية القطاعات ذات الأولوية وذلك حتى العام 2001 حيث تمّ تطبيق سياسة التحرير الإقتصادى للعمليات المصرفية والتى سمحت بتقديم  خدمة التمويل المصرفى لجميع القطاعات والأنشطة الإقتصادية المختلفة بما فيها القطاع العقارى .

ضوابط  وأسس التمويل العقارى :

·       تقديم شهادة بحث حديثة خالية من الموانع تثبت ملكية مقدم الطلب للقطعة موضوع التمويل.

·       رهن العقار لصالح البنك ويستمر الرهن حتى نهاية السداد وإسترداد أصل المبلغ الممنوح والعائد عليه .

·       يقوم البنك بالتأمين على العقار الممول ويضاف مبلغ التأمين للمديونية .

·       تجيز السياسة أن تقوم البنوك بمنح التمويل للشركات والمؤسسات والصناديق التى تعمل فى مجال الإسكان الشعبى أو الفئوى .

·       يترك أمر تحديد الإقساط  وفترات السداد للتفاوض بين البنك والعميل .

·       تعمل السياسة على تحديد تكلفة التمويل سنوياً وفقاً للموشرات الإقتصادية .

الصيغ الإسلامية للتمويل العقارى :

     تستخدم المصارف الصيغ الإسلامية التى تتناسب والنشاطات الإقتصادية حيث تتعامل المصارف فى التمويل العقارى بصيغة المرابحة فى حالة تمويل الأفراد وبعض المؤسسات والشركات ، وصيغة المشاركة المتناقصة فى حالة المشاريع الإسكانية الكبيرة وتستخدم صيغة المقاولة والإستصناع فى حالة بناء وتشييد العقارات وصيغة الإيجاره المنتهية بالتمليك فى حالة شراء العقارات و المنازل الجاهزة .

نصيب القطاع العقارى من إجمالى التمويل المصرفى :

     تشير تقارير بنك السودان المركزى السنوية للفترة من (2008-2012م ) إلى تطور حجم التمويل العقارى ونصيبه من إجمالى التمويل المصرفى . أنظر الجدول رقم (3) .

 

 

رصيد التمويل العقاري من إجمالى التمويل المصرفى

الفترة

إجمالى

التمويل

المصرفى

النسبة %

إجمالى التمويل العقارى

النسبة من

إجمالى التمويل المصرفى

31/12/2008

14.961.1

-

6.291.1

(أخرى) *

42 %

31/12/2009

18.163.5

21.4 %

1.238.0

6.8 %

31/12/2010

21.185.7

16.6 %

1.730.9

8.2 %

31/12/2011

22.867.1

7.9   %

2.213.5

9.7 %

31 /6/2012

21.536.5

(5.8) %

2.405.5

11.2%

  ۞   المصدر بنك السودان المركزى  : - جدول رقم  (3) 

  لايشمل على تمويل الحكومة المركزية .

   *  أخرى : يشمل التعدين ، التشييد  ، النقل ، التخزين .

        نلاحظ النمو التصاعدى لإجمالى التمويل المصرفى فى الفترة من (2008-2012م) أنظر الجدول رقم (3) إلا أن نصيب القطاع العقارى من إجمالى التمويل المصرفى ضعيف رغم الزيادة في حجم التمويل علماً بان القطاع العقارى فى السودان وفى غيره من الدول الناميه يشكل نسبه مقدره من الناتج المحلى الإجمالى تصل إلى أكثر من 15% بإعتبار أنه من القطاعات الحيوية والمرتبطة برفاهية المجتمع ( السكن  - المرافق العامة ) .

التمويل المصرفى للقطاع العقارى المشاكل والمعوقات :

             يواجه التمويل المصرفى للقطاع العقارى العديد من التحديات والمشاكل والمعوقات تتمثل فى :-

·       ضعف رؤوس أموال المصارف وضعف الموارد المالية المتاحه حيث تعتمد معظم المصارف فى التمويل على مواردها الذاتية من الودائع الجارية والتى دائماً ما تكون تحت الطلب فى أي لحظه مما يتعذر معه إستغلال هذه الودائع فى أنشطة إستثمارية طويلة الآجل والقطاع العقارى يحتاج إلى أموال كبيرة وفترات طويلة للإسترداد وهذا يجعل طبيعة التمويل المطلوب للقطاع العقارى لا تنسجم مع طبيعة موارد المصارف .

·       التكلفة العالية للتمويل العقارى وإعتماد الإسكان الحديث على مدخلات إنتاجية معظمها يتم إستيرادها من الخارج مما يرفع التكاليف النهائية للوحدات السكنية بحيث لا تتوافق مع مقدرات المستهدفين من ذوى الدخل المحدود والشرائح الضعيفة .

 

 

·       التمويل العقارى تمويل طويل الأجل والمصارف كما أشرنا تعتمد على الودائع قصيرة الأجل مما ينعكس سلباً على عدم إستدامة تقديم خدمة التمويل العقارى على جميع المستويات الطالبة للخدمة سواء كانت فردية أو جماعية .

·       ضعف العائد من التمويل العقارى حيث تفضل المصارف تمويل النشاط التجارى ذو العائد الكبير السريع عكس التمويل العقارى والخدمى فأن مردوده ضعيف .

·       ضعف الوعى الإدخارى الناتج عن قلة دراية المواطنين العاديين وإخفاق إدارات المصارف فى وضع إستراتيجيات وخطط كفيلة بجذب فوائض الأموال المتاحه لدى الكثير من شرائح المجتمع مما جعل البعض يفضل الإحتفاظ بهذه الفوائض فى شكل مصوغات ذهبية وعملات أجنبية كما ان إرتفاع معدل التضخم وأسعار الصرف لهما أثر  فى بروز هذه الظاهره .

·       مشاكل الضمانات مقابل التمويل ومشاكل بيع الأموال المرهونه للمصارف. وبالرغم  من أن قانون بيع الأموال المرهونة يمنح الفرصة للمصرف المعنى بالدخول فى إجراءات البيع عند فشل العميل صاحب العقار المرهون فى الإلتزام بدفع إستحقاقات البنك ، فإن هذا القانون يتم التحايل عليه فى حالة التصفية إو إفلاس الشركات فتكون حيلة التهرب عند إشهار الإفلاس تأمر المحكمة بإيقاف أى دعوه أو أمر قانونى فى مواجهة المفلس إستناداً على المادة (22/2) من قانون الإفلاس للعام 1992م ، لابدّ من أعادة النظر فى هذه المادة من القانون .

·       أن معظم المصارف تحاول تجنب الدخول فى الإستثمارات طويلة الأجل لأن سدادها يتم خلال فترة طويلة ويكون ثمنه باهظاً خاصةً إذ تعرض إلى خطر تغلبات أسعار الصرف سواء بالعملة المحلية أو الأجنبية .

3-تجربة البنك العقارى فى تمويل المشروعات الإسكانية :

    نبذة تاريخية :

               بعد الإستقلال نشأت فكرة قيام بنوك متخصصة كضرورة إقتصادية ملحه من أجل الإسراع بخطى التنمية الإقتصادية والإجتماعية وتقديم خدمات إئتمانية طويلة المدى لمختلف القطاعات الزراعية – الصناعية والعقارية حيث تمّ إصدار قانون رقم (34) لسنة 1966 بنشأ بنك عقارى فى السودان يهتم بالتنمية العقارية تمّ أفتتاحه وممارسة العمل عام 1967 وبلغ رأس المال المصرح به للبنك 140 مليون جنيه سودانى ورأس المال المدفوع 100 مليون جنيه سودانى حيث أستطاع البنك بلوغ المرحلة الثالثة من توفيق الأوضاع حسب متطلبات البنك المركزى ، وقد بدأ البنك نشاطه كبنك متخصص فى مجال الإسكان حيث أظهرت الحاجه إلى إنشاء مؤسسة تفى بالإسكان هدفها :

·       المساهمة فى حل مشكلة السكن والإهتمام بالسكن الشعبى كماً وكيفاً .

·       توفير مواد البناء المستوردة ومحاولة كسر أحتكارها وتركيز أسعارها فى السوق المحلى.

·       بناء المجمعات السكنية والخدمية ذات التكلفة المعقولة وتمليكها للمستحقين وبشروط ميسره سعياً لتركيز أسعار الأراضى والعقارات والإيجارات .

·    إنشاء وتطوير صناعة مدخلات المبانى خاصةً صناعة الطوب والأخشاب والزجاج .

·    القيام بأعمال التقييم والتقديرات الهندسية للعقارات .

·    القيام بجميع الأعمال المصرفية والمعاملات المالية والتجارية والإستثمارية وفق الشرع الحنيف .        وقد شهد البنك تحولا كبيرا فى العام 1990م حيث باشر العمل المصرفى التجاري فى تلك الفترة بفتح العديد من الفروع فى العاصمة والولايات بغرض جذب وحشد مدخرات الجمهور وإستغلالها وتوظيفها التوظيف الأمثل.

السياسة التمويلية للبنك :

     وضعت إدارة البنك سياسة تمويلية للتمويل العقارى تنسجم مع السياسة التمويلية الصادرة من البنك المركزى حيث تمّ إصدار دليل ومرشد عمل يحتوى على أسس وضوابط لمنح التمويل العقارى من أجل تسهيل عمليات منح التمويل للأفراد والمجموعات والشركات والمؤسسات العامه والخاصه لأغراض شراء أو بناء أو صيانة وتحسين المساكن والوحدات الإدارية والمنشآت الخدمية والمبانى التجارية وإنشاء المجمعات السكنية وذلك بضمان رهن العقار .

 وفى ظل هذا التوجه حقق البنك الكثير من النجاحات ولعب دوراً مقدراً رغم ضعف الموارد المالية المتاحه وقد نفذ البنك عدد من المشروعات الإسكانية تلبية لإحتياجات ذوى الدخل المحدود والمتوسط .

أولاً : الإسكان الشعبى :

     تنضوى تحت هذا التعريف الوحدات السكنية قليلة التكلفة التي يقوم البنك بتشييدها ومن ثمّ  تمليكها لمستحقيها بشروط دفع ميسره وفى هذا الإطار نفذ البنك المشروعات التالية :

·       مشروع دار السلام – أم درمان – أمبده وحدات سكنية خصصت للجنود وضباط القوات المسلحة يبلغ عددها (250) منزلاً نفذت كامله وتمّ تسليمها لمستحقيها.

·       مشروع إبى سعد للإسكان الشعبى يقع بمنطقة أبى سعد – أم درمان يطلق عليه الآن حى البنك العقارى يتكون من (1000) وحده سكنيه شعبية وقد أكتمل المشروع وتمّ تسليم المنازل لأصحابها من ذوى الدخل المحدود .

·  مشروع عطبرة الإسكان الشعبى – يقع بالمنطقة الشرقية بمدينة عطبرة يتكون من (250) وحده سكنية – حيث تمّ التنفيذ على ثلاث مراحل ، المرحلة  الأولى تمّ إستكمال عدد (62) وحده سكنيه والمرحلة الثانية عدد (100) وحده سكنية والمرحلة الثالثة عدد (88) وحده سكنية حيث تمّ تمليك الوحدات لعدد من العاملين بالدولة وبعض المغتربين .

·       مشروع الكرمتة للإسكان فى حدود الإستطاعة يتكون المشروع من (240) وحده سكنية شعبية قليلة التكلفة بدء العمل فيها الصندوق القومى للتأمينات الإجتماعية ثم آلت للبنك العقارى لتكملة العمل بها والمشروع أستخدمت فيه البلكات الترابية المثبتة بالأسمنت وسقوف بلدية وتمّ تسليم المشروع للمستهدفين .

·    مشروع إسكان أفراد جهاز الأمن والمخابرات – الأبيض ولاية شمال كردفان .

 

ثانياً : الإسكان الإستثمارى :

 هو نمط من الإستثمار فى العقارات قصد منه تحقيق هامش ربح مناسب يسهم فى دعم خدمات القطاعات المختلفة من ذوى الدخل المحدود وبالتحديد تقديم خدمة التمويل السكنى لذوى الدخل المحدود والشرائح الضعيفة ، وفى هذا الإطار قام البنك بتنفيذ المشروعات التالية :

·       مشروع مجمع جبره المزاد –الخرطوم ويتكون المشروع من ثلاثه عمارات سكنية تحوى (24) شقة سكنية و(22) محلاً تجارياً بالطابق الأرضى حيث تمّ تمليكه وزارة التعليم العالى لإستخدامه سكن لإساتذة الجامعات .

·       مشروع العمارات شارع (61) رقم (1) يتكون من (116) شقة سكنية على هيئة مجمع سكنى مكون من (7) عمارات أكتمل المشروع وتمّ تمليكه للمستفيدين .

·       مشروع العمارات ش (61)  رقم (2) يتكون من (80) شقة سكنية على هيئة مجمع سكنى مكون من (10) عمارات بشارع (61) أكتمل المشروع وتمّ تمليكه لعدد من موظفي الدولة.  

·       مشروع المعمورة الخرطوم يتكون من (12) عماره سكنية تحتوى على (120) شقة سكنية  ، تمّ إكتمال المشروع وتمليكه لمستحقيه  .

·    مشروع برج عمرون الرياض مربع (11) الخرطوم يتكون من (7) طوابق فى كل طابق عدد (2) شقة .

·       مشروع برج السوباط – الخرطوم بحرى –شارع الزعيم الأزهرى يحتوى البرج على (5) طوابق عليا تحتوى على (10) شقق وطابق أرضى (7) محال تجارية حيث أكتمل البرج وتمّ التمليك عن طريق الأقساط المريحة للجمهور .

·       مشروع برج الناصر – الخرطوم بحرى – حى المغتربين يحتوى البرج على (4) طوابق عليا وطابق أرضى به (20) شقة بكل طابق (4) شقق .

·       مشروع رويال ريزدنس – المنشية الخرطوم – شراكة ما بين البنك العقارى وشركة BC يتكون المشروع من (4) ابراج سكنية يحتوى كل برج على (7) طوابق وبدرون ويتكون كل برج من (26) شقة  سكنية فاخرة بعدد إجمالي يبلغ 104 شقة وقد شارف المشروع على الانتهاء وسوف يبدأ التسويق له فى الربع الاول من العام 2013  بإذن الله.

ثالثاً : مشروعات تأهيل وصيانة المبانى :

     فى إطار سياسات التمويل المصرفى ذى البعد الإجتماعى ( التمويل الأصغر) وتوجيه المزيد من الموارد لتحقيق التنمية الإقتصادية والإجتماعية دخل بنك السودان فى مشروع مشاركة بتمويل البنك عبر نافذة العجز التمويلي لتنفيذ مشروعات التأهيل وصيانة المبانى عبر نوافذ التمويل الأصغر بفروع البنك المختلفة ، فى هذا الإطار تمّ تنفيذ المشروعات التالية :

·       مشروع تأهيل وصيانة مساكن معاشى ضباط صف وجنود القوات المسلحة – القضارف ولاية القضارف بضمان أتحاد المعاشيين لعدد (865) مستفيد .

·       مشروع تأهيل وصيانة مساكن العاملين  بمحلية القلابات الشرقية – القضارف – ولاية القضارف .

·             تنفيذ عدد (22) مشروع لتأهيل وصيانة لعدد (4593) من منسوبى أتحادات المعاشات ، هيئات نقابية للعاملين بالوحدات الحكومية وعدد من منسوبى الصناديق والجمعيات الخيرية بعدد من محليات ولاية القضارف .

·          مشروع تأهيل وصيانة مساكن لعدد من العاملين بمؤسسة كسلا للتنمية – ولاية كسلا حيث إستفاد من هذا المشروع عدد (362) من ذوى الدخل المحدود .

·       مشروع تأهيل وصيانة مساكن لعدد (193) من المعلمين بولاية البحر الأحمر بضمان الأتحاد المهنى للمعلمين ببورتسودان وهنالك دفعه ثانية وثالثة سوف يتم تنفيذها حسب المخطط له

·       مشروع تأهيل وصيانة مساكن لعدد (195) من النساء محلية بارا – ولاية شمال كردفان بضمان أتحاد المرأة السودانية بالولاية حيث تمّ توفير أطنان من مواد البناء بهدف إستخدام المواد الثابتة بدلاً عن القش للقضاء على ظاهرة الحرائق بالمنطقة  وإطفاء شكل جمالى على المدينة وهنالك دفعة ثانية وثالثة حسب المخطط له .

·       مشروع أعمار البيئة الوثبة الأولى بولاية شمال كردفان – غرب بارا يهدف المشروع لإنشاء وتسوير منازل بالمحلية  لأكثر من (300) أسره وقد تمّ تدشين المشروع على يد حكومة الولاية حيث يساهم المشروع فى تحويل نمط المبانى الغير ثابته (القصب)  إلى مواد ثابتة فى إطار تحسين البئية والمحافظة على القطاع الشجرى والنباتى .

رابعاً : مشروعات  فى مجال التعليم :

·    مشروع مبانى كلية الطب – جامعة التقانة – أم درمان .

·    مشروع مباني مجموعة النيل للعلوم الطبية –  شرق النيل.

·    مشروع تأهيل وصيانة وتكملة عمارة طلب – الخرطوم بحرى .

·    مشروع مدارس الفاروق الخاصة – أم درمان .

·    مشروع وصيانة مدرسة وروضة أبن مسعود القرآنية ومدرسة الشقلة الأساسية –  أمدرمان .

خامساً : مشروعات  فى مجال إنشاء المصانع :

·مشروع مصانع الآلياف الأسمنتية – بدائل البناء FGCS عدد (2) مصنع بكل من الخرطوم والقضارف يقوم بإنتاج مواد البناء من المخلفات الزراعية (الحجر النباتى ).

·مشروع  مصانع الطوب الحرارية – أم درمان .

·مشروع مصنع صناعة البلكات الأسمنتية – المستفيدين معاقى الحرب – السامراب – بحرى

 

سادساً : المشروعات الخدمية :

·       مشروع قيام أسواق القضارف – ولاية القضارف .

·       مشروع إدخال خدمة الكهرباء والمياه لعدد (300) أسره فى إطار مشروع تأهيل وصيانة مبانى إفراد ضباط الأمن والمخابرات الأبيض – ولاية شمال كردفان .

·       إنارة بعض أحياء نيالا – ولاية جنوب دارفور بواسطة الخلايا الشمسية .

سابعاً : المشروعات  الترفيهية :

 

·       مشروع المدينة الترفيهية – مدينة الطفل – برى – الخرطوم تحتوى على ملاعب أطفال ومسرح وكافتريا ومتاجر  وحدائق .

·       تأهيل وصيانة حديقة القرشى – الخرطوم .

·       تأهيل وصيانة منتزه الإسكلا – شارع النيل – الخرطوم .

 هذا الإستعراض السريع لتجارب البنك العقارى فى تمويل القطاع العقارى يوضح أن قدرة البنك العقارى على إنجاز مشروعات الإسكان قليلة التكلفة ظلت تتناقص بسبب ضعف الموارد المتاحه كما أن المشروعات المنفذه لا تتناسب مع الإحتياجات السكنية المقدرة وهي  تمثل إسهام متواضع من البنك العقارى لحل مشكلة السكن القائمة فى السودان.

 ثامناً:  مشروعات تحت الدراسة :

     تمّ عمل الدراسات لمنتج إدخار سكنى – من أهداف المنتج :

·حل مشكلة السكن للشرائح من ذوى  الدخول المحدودة في إطار  سياسة الدولة الداعمه للسكن الإقتصادى .

·تنمية موارد البنك بجذب المدخرات الصغيرة وإستخدامها بطريقة فعالة تتلائم وظروف المستهدفين .

·تحقيق معدلات أرباح معقولة وبأقل قدر من المخاطر .

      أن فكرة هذا المنتج ترتكز على حشد المدخرات من ذوى الدخل المحدود والمتوسط وإستقطاع جزء من إبداعاتهم لتوفير السكن المريح المناسب وبالتالى فان فتح حساب التوفير التمويلى أهم شرط لمنح التمويل العقارى مع منح بعض المزايا والمحفزات التشجيعية لصاحب التوفير .

4-       المشاكل والتحديات التي تواجه القطاع العقارى :

            يعتبر القطاع العقارى بمكوناته المختلفة من أهم القطاعات الداعمة للتنمية الإقتصادية والإجتماعية ولعظم مساهمته فى الناتج المحلى الإجمالى أصبح يشكل فى السنوات الأخيرة أحد مصادر القيمة المضافة فى كثير من إقتصاديات بلدان العالم رغم ذلك فأن القطاع العقارى فى السودان يواجه العديد من المشاكل والمعوقات التى تقعده عن المساهمة الفاعلة فى قضايا السكن والإسكان علي النحو الآتي :-

 أولاً:  المشاكل والمعوقات التي تواجه البنك العقاري

·        البنك  العقاري التجاري كغيره من منظومة  الجهاز المصرفي السوداني يتصف بصغر حجم راس المال والمعروف أن التمويل العقاري يحتاج الي تمويل طويل ومتوسط الآجل يتروح من بين  20  -25 طويل الآجل و 10 -15 متوسط الآجل  .

·       محدودية الموارد المالية فمعظم البنوك في الدول النامية والسودان واحد منها تعتمد علي مواردها الذاتيه من الودائع الجارية دائما ماتكون تحت الطلب مما يجعل طبيعة الموارد لاتنسجم مع تمويل القطاع العقاري الذي يحتاج الي فترات طويلة للسداد .

·       عدم تخصيص موارد للبنك في الميزانية العامة للدوله خاص للقطاع العقاري ولابد من إعادة النظر في المبلغ المخصص 1.5 من الناتج الأجمالي تحت بند قطاع الخدمات والذي يضم سبعه قطاعات من بينها قطاع العقارات .

·       السياسة النقدية والتمويلية الصادره من بنك السودان المركزي لم تراعي تخصص البنك العقاري – حيث لاتوجد مرونه في السياسه التمويليه:-

-  تكاليف التمويل – حيث يتم تحديد هوامش أرباح المرابحات سنوياً لكافة القطاعات بنسبه عامه دون مراعاة لاختلاف السلع المموله ولكل سلعه قطاع مسار يحكم حركة هذه السلعة .

-  نسبة الاحتياطي القانوني تحدد بصورة واحده لكل الجهاز المصرفي دون مراعاة التخصص .

·       مشاكل الضمان العقاري :-

-  بطء الأجراءات الاداريه في أستخراج مستندات العقار محل الرهن .

-  البطء في البت في القضايا أمام المحاكم السودانية مع أرتفاع التكاليف الإداريه وبالتالي  التسبب  في تجميد جزء من أموال البنك .

-  قانون بيع الأموال المرهونه لســـ 1999نه  المعدل لســ 2003 نه يتم  التحايل عليه في حالة الأفلاس والتصفيه للشركات بموجب قانون الأفلاس للعام 1992م  .

ثانياً :  المشاكل والمعوقات التي تواجه العميل طالب التمويل 

·       ضعف  دخل العميل طالب التمويل العقاري في إطار ارتفاع تكاليف البناء وتشييد الواحدات السكنية حيث أظهرت بعض الدراسات ان حوالي 85% من طالبي السكن من ذوي الدخل المحدود و10 % من متوسطي الدخل مماينتج عنه مشكلة عدم مقدرة هذه الفئات من الاستفادة من التمويل لعدم المقدره الماليه لاسترداد التمويل الممنوح .

·       يواجه العميل ظاهرة ارتفاع الاسعار والتي تتمثل في الارتفاع في إسعار الإرض السكنية بالاضافة الي تعقيدات تصاحب إجراءات عملية تسجيل الإراضي  وارتفاع الرسوم .

·       بطء الإجراءات الأداريه طرف مصلحة الإراضي في أستخراج مستندات العقار محل الرهن ، بالاضافة الي االمبالغه في  رسوم الرهن حيث أصبحت تؤخذ كنسبة من سعر شراء الإرض  السكنيه .

ثالثاً :  المشاكل والمعوقات التي تواجه القطاع العقاري عاماً :- 

·       عدم إدارج ميزانية القطاع العقاري ضمن الميزانية العامة السنوية .

·       التكلفة العالية للتمويل العقاري مع إعتماد الاسكان الحديث علي مدخلات انتاجية معظمها يتم إستيراده من الخارج .

·       ضعف صناعة البناء المحلية وعدم جودتها وتعدد الرسوم الضربيه والجمركيه علي مواد البناء المستورده .

·       عدم إعفاء العقارات المباعه وفقاً لقانون الأموال المرهونه من الضرائب والرسوم الباهظه .

·       عدم وجود الإحصاءات الدقيقه التي تحدد حجم الأحتياجات السكنيه وذلك لعدم وجود نظام للمعلومات الإحصائيه عن نشاط القطاع العقاري .

·       عدم وجود تخطيط تسويقي للمعروض من الواحدات السكنيه مماخلق نوع من الكساد وخاصة في الواحدات السكنية الفاخره  ووجود فجوه بين المعروض والطلب في الواحدات السكنيه لذوي الدخل المحدود والمتوسط .

 

5-الحلول والرؤى المستقبلية للتمويل العقارى :

     وحتى يتمكن القطاع العقارى من أداء دوره فى حل مشكلة السكن القائمة لابدّ من معالجة المشاكل التى يعانى منها القطاع . وإيجاد الحلول وطرح العديد من الرؤى المستقبلية لهذا القطاع . مما يتطلب جهود علي المستوي العام والخاص ومن واقع ماسبق استعراضه يمكن الاشارة الى العديد من الحلول علي المدي القصير والطويل :

Ø    الحلول والمقترحات على المدى القصير :

·       المراجعة الصريحة والهادفة والموضوعية للخطط الإسكانية وسياستها وإدارتها وبنيتها المؤسسية وإجهزتها التنظيمية والفنية لضمان الإستمرار فى تطوير وتحسين القطاع الإسكانى .

·       تكوين جهاز أو هيئة تعمل على التنسيق بين مؤسسات التمويل العقارى العامة والخاصة حتى لا تتبعثر الجهود و  يحدث عدم توازن بين المطلوب والمعروض من الإحتياجات السكنية .

·       إعطاء البنك العقارى التجارى بوصفه مؤسسة متخصصة فى التمويل العقارى الأولوية فى الحصول علي التمويل من المؤسسات التمويلية المحلية والخارجية لإستغلالها فى توفير الوحدات السكنية لذوى الدخل الضعيف .

·                إعادة النظر فى السياسة التمويلية الخاصة بالتمويل العقارى والتى تصدر سنوياً من البنك المركزى دون مراعاة –  خاصة للبنك العقارى .

·                تقوية وتعزيز رؤوس أموال المصارف المتخصصة فى التمويل العقارى وذلك بالبحث عن مؤسسات تمويلية قادرة على التمويل طويل الأجل ولها القدرة على التعامل مع البعد الزمنى والمتغيرات خلال فترة السداد وتوجيه هذه المؤسسات بالإندماج أو الدخول كمساهمين فى هذه المصارف .

·                إشراك القطاع التعاونى فى تمويل المشاريع الإسكانية والإستفادة من التجارب الناجحة فى كل من الأردن ومصر .

·                تشجيع قيام المحافظ والصناديق العقارية بغرض تمويل المشاريع الإسكانية الكبيرة .

·                تشجيع ودعم صناعة البناء المحلية لسد الفجوه وتقليل المستورد مما يخلق إستقرار نسبى فى أسعار مواد البناء .

·                تشجيع قيام المشاريع الإسكانية المشتركة بين القطاعين العام والخاص .

·                دعم التمويل الإسكانى لذوى الدخل المحدود والمتوسط بإصدار الحوافز والإعفاءات الضريبية التى تساهم فى تقليل تكلفة بناء الوحدة السكنية .

·       تطوير سياسات الإصلاح المؤسسى لسوق التمويل العقارى وضرورة معالجة  الخلل فى هذا السوق والذى يتمثل فى زيادة المعروض من الوحدات السكنية الفاخرة والمرتفعة الأسعار والنقص الكبير فى الوحدات الإقتصادية والمتوسطة ولا بدّ من إعادة التقديرات فى هذا الجانب .

·                ضرورة إنشاء صندوق خاص فى المصارف للإسكان الخيرى يتم تمويله من أموال الزكاة والتبرعات ليقوم بتقديم خدمات للفقراء والمحتاجين من خلال منح القروض الحسنه التى تمكنهم من تملك المساكن الملائمة والصحية .

Ø    الحلول والمقترحات على المدى الطويل :

·       إنشاء مركز معلومات للسوق العقارية – بورصة عقارية وإتباع أساليب التسويق الالكترونى فى تنشيط سوق العقارات ودعم هذا المركز برؤية فعلية للمخططات العمرانية الحالية والمستقبلية .

·       التوجه نحو تمويل المشروعات العقارية عن طريق التوريق مع وضع الضوابط والأسس الشرعية لذلك والإستفادة من تجربة الدول العربية فى ذلك تفادياً لحدوث إى إزمات مالية وإقتصادية كما حدث فى سوق العقار الأمريكية حيث تمّ تقديم خدمة التمويل العقارى لبعض الأفراد والأسر دون مراعاة القدرة  على سداد المبلغ وبدون ضمانات كافية .

·       عمل الدراسات اللازمة ووضع السياسات الفاعلة التى تساعد فى دخول بعض مؤسسات التمويل كالبنك العقارى فى تحالفات وعلاقات تجارية وعمليات إندماجية أو تعاون مع منظمات ومؤسسات دولية ذات علاقة بالإستثمار العقارى بضمان إستدامة التمويل العقارى بإعتبار أن السودان من الدول الناميه ويعاني من ضعف الموارد المالية وأسواق رأس المال اللازمه لتمويل المشاريع الإسكانية الضخمة .

·          توظيف البحث العلمى والتطوير التقنى لخدمة القطاع العقارى وإجراء البحوث والدراسات على مواد البناء المحلية والمستوردة بغرض تطويرها لخفض تكاليف البناء وتحسين نوعيتة .

·          العمل على دعم وتشجيع الشركات التى تقوم بتصنيع مستلزمات البناء وخاصة صناعة الإجزاء أو المبانى الجاهزة بالتعاون مع بنوك التنمية الصناعية .

·          تشجيع أسلوب الإدخار السكنى التعاونى وربطه بإمتياز منح الأرض بالإضافة إلى تخصيص أراضى بسعر رمزى لمشاريع البنك العقارى فى مجال السكن الشعبى – الإستفادة من تجارب بعض الدول الناجحة .

·          إستحداث أساليب تمويل جديدة وتفعيل صيغ التمويل الإسلامية – مثل الإيجارة المنتهية بالتمليك واخذ الرأى الفقهى من قبل الهيئة العليا للرقابة الشرعية المصرفية والمؤسسات المالية .

·          الدعوة لتأسيس شركات عقارية تتولى مسئولية إنشاء مجمعات سكنية إقتصادية – مثل الشركة العقارية التى كانت تابعة للبنك – مع توفير التسهيلات الإدارية والمالية لهذه الشركات .

·          جذب مزيد من القروض والمنح من مؤسسات التمويل الخارجية وإعطاء المصارف الفرصة للأستفادة من فوائد التمويل الخاص بالمؤسسات الإقليمية والدولية .

·          العمل على تطوير وتحديث التشريعات والقوانيين فى مجال بيع وشراء العقارات والأراضى السكنية .

·          دراسة تجارب وسياسات الدول الشبيهة للأستفادة منها فى جذب تحويلات المغتربين وإستغلالها فى مشروع تسكين المغتربين بالدخول فى مضاربات إستثمار أموال المغتربين حيث تتبنى الدولة هذه الفكرة بالتنسيق مع جهاز المغتربين بالخارج وتنفيذ المشروع عبر البنك العقارى التجارى وصندوق الإسكان .

 

ملحق المراجع 

أولاً : المؤلفات والكتب :

1.    التمويل العقارى والتنمية الإقتصادية والإجتماعية – أستاذ / صلاح الدين حسن السيسى .

2.    التمويل الإسكانى فى الوطن العربى – مع التركيز على التجربة الأردنية – أتحاد المصارف العربية .

3.    التمويل فى المصارف الإسلامية - د. المكاشفى الخضر .

4.    أزمة السكن بين المعوقات والحلول - د. حمد بن عبدالله .

ثانياً : الرسائل العلمية :

1.    تمويل الإستثمار العقارى – صندوق الإسكان والتعمير – رسالة الماجستير  - المجتبى الطيب محمد .

ثالثاً : المؤتمرات :

1)     فعاليات مؤتمر الموئل العالمى الثانى – اكتوبر 1995 م . ورقة نظم وسياسات تمويل مشروعات الاسكان م. صلاح الدين عبد الرازق- البنك العقاري السوداني.

2)    مؤتمرالتخطيط العمراني والأثر البيئي على الاسكان– الخرطوم،السودان 1997م. ورقة التمويل واثرة علي التخطيط والبيئة العمرانية في المدن العربية. م. صلاح الدين عبد الرازق – البنك العقاري السوداني

رابعاً : الدوريات والتقارير:

1)    مجلة المصارف العربية .

2)    مجلة المصرفى – إصدارة بنك السودان .

3)    مجلة المصارف السودانية .

4)    تقارير بنك السودان المركزى السنوية .

5)    الجهاز المركزى للإحصاء .

6)    الصندوق القومى للإسكان والتعمير .

 

 

 

اتصل بنا     

خارطة الموقع

الوظائف       

الشروط والاحكام

سياسة الخصوصية

بيان اخلاء المسؤولية